A tese de que o síndico, seja ele orgânico ou profissional, pode acumular a função de DPO é juridicamente fraca e em alguns casos de alto risco. O conflito de interesses é intrínseco e manifesto. O síndico não possui a isenção necessária para apontar falhas em suas próprias decisões de gestão, o que compromete a validade jurídica de todo o programa de conformidade do condomínio com a LGPD.
Luís Rodolfo Cruz e Creuz[1] e Renata Ciampi [2]
Considerações Iniciais
Em um ambiente em que condomínios, administradoras, holdings, fundos de investimento imobiliário e demais estruturas patrimoniais operam diariamente com dados pessoais, sistemas de vigilância, controle de acesso, biometria, cadastros de visitantes, informações financeiras e relações contratuais complexas, a conformidade com a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) deixou de ser um tema meramente documental para se tornar um verdadeiro fator de proteção patrimonial, reputacional e decisória.
A recente consolidação do papel do Encarregado de Dados (DPO) pela Agência Nacional de Proteção de Dados (ANPD) evidencia que a escolha inadequada do DPO — especialmente quando confundida com a figura do gestor ou síndico — pode transformar uma aparente economia administrativa em um passivo jurídico relevante. Por isso, propomos neste artigo uma análise mais objetiva e estratégica sobre os riscos, deveres e caminhos seguros para que condomínios e estruturas patrimoniais em geral adotem uma governança de dados eficiente, tecnicamente defensável e capaz de reduzir responsabilidades, prevenir sanções e fortalecer a segurança jurídica dos seus administradores.
O Condomínio como Agente de Tratamento de Dados
No cenário jurídico atual, a compreensão do condomínio — seja ele residencial, comercial, logístico ou empresarial — como mero ente despersonalizado tem cedido espaço à sua caracterização como um efetivo Agente de Tratamento de Dados Pessoais. A gestão condominial moderna lida diariamente com um volume crítico de informações sensíveis de um número alto de pessoas, incluindo biometria facial para controle de acesso, monitoramento por câmeras (CFTV), registros de visitantes, dados de funcionários e informações financeiras de condôminos.
O cenário regulatório evoluiu de uma fase de mera conscientização para um estágio de fiscalização e denúncias. Para gestores de ativos imobiliários, síndicos profissionais e administradoras, a conformidade não é mais um diferencial competitivo, mas um imperativo de governança. A negligência na estruturação de um programa de privacidade robusto pode resultar em sanções que variam de advertências a multas pecuniárias expressivas, além do dano reputacional que impacta diretamente o valor de mercado das unidades e até mesmo o valor de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) que detêm tais ativos.
A gestão imobiliária contemporânea, especialmente em ativos de alto padrão e complexos logísticos, transcendeu a mera administração de espaços físicos para se tornar uma operação intensiva em tecnologia. A implementação de sistemas e monitoramento transformou o condomínio em um custodiante de ativos intangíveis – os dados pessoais, muitas vezes classificados como sensíveis. O risco patrimonial não reside mais apenas na integridade física da edificação, mas na governança das informações que por ela transitam. O tratamento desses dados cria um passivo latente que, se negligenciado, pode comprometer a liquidez do ativo e a responsabilidade pessoal de seus gestores.
A conformidade com a LGPD deixou de ser uma opção ética para tornar-se uma imposição regulatória estrita, especialmente após a consolidação das normativas da ANPD.
O Impacto da Resolução ANPD nº 2/2022 e a Falácia da Isenção Geral
A Resolução ANPD nº 2, de 27 de janeiro de 2022, estabeleceu um regime simplificado para agentes de tratamento de pequeno porte, dispensando esses agentes da indicação obrigatória do Encarregado prevista no art. 41 da LGPD. Existe uma interpretação equivocada e perigosa no mercado imobiliário de que os condomínios, por sua natureza, estariam automaticamente dispensados da nomeação de um Encarregado de Dados (DPO) com base na Resolução CD/ANPD nº 2/2022. Em nossa experiência nos deparamos com muitos gestores e síndicos que interpretaram que tal resolução isentaria todos os condomínios da nomeação de um DPO. Contudo, a análise técnica revela óbices para essa interpretação generalista.
Primeiro porque a flexibilização deve ser afastada sempre que houver tratamento de dados em larga escala ou tratamento de alto risco. No contexto condominial, a utilização de sistemas de biometria, reconhecimento facial para controle de acesso, monitoramento ostensivo por câmeras com Inteligência Artificial e o tratamento de dados de menores de idade configuram, por natureza, atividades de alto risco, sendo o art. 3º da referida Resolução expresso no sentido de excluir do regime simplificado aqueles que realizam tratamento de alto risco.
Em segundo lugar, mesmo para os que se enquadram como agentes de tratamento de pequeno porte, a ANPD define a indicação de um DPO como uma “boa prática” que será considerada para fins de atenuação de sanções administrativas.
Para condomínios logísticos e empresariais de grande porte, ou estruturas geridas por Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), o faturamento e o volume de dados processados frequentemente superam os limites da Resolução nº 2, tornando a nomeação do Encarregado uma obrigação legal imediata e plena.
A Resolução ANPD nº 18/2024 e o Novo Estatuto do Encarregado
A Resolução ANPD nº 18, de 16 de julho de 2024, consolidou o Regulamento sobre o Encarregado pelo Tratamento de Dados Pessoais / DPO, que deve gozar de autonomia técnica e independência funcional. Esta norma trouxe clareza sobre as atribuições, a autonomia e, crucialmente, sobre a necessidade de evitar o conflito de interesses.
O art. 18º da Resolução nº 18/2024 estabelece que o Encarregado deve atuar com ética, integridade e autonomia técnica e não deve receber instruções que comprometam a integridade de sua função de monitoramento. O texto normativo reforça que o Encarregado deve ter acesso direto à alta gestão, no caso, o conselho consultivo ou a assembleia de condôminos, para reportar riscos e sugerir medidas mitigadoras.
A norma reforça que o DPO é o canal de comunicação entre o controlador (o condomínio), os titulares de dados e a ANPD. Para que essa tríade funcione, a independência do Encarregado é o pilar de sustentação, o que nos leva ao ponto da incompatibilidade da função com o cargo de síndico.
O Conflito de Interesses: Por que o Síndico Não Pode Ser o DPO
A tese de que o síndico, seja ele orgânico ou profissional, pode acumular a função de DPO nos parece juridicamente fraca e em alguns casos de alto risco. O conflito de interesses é intrínseco e manifesto, baseando-se nos fundamentos a seguir indicados.
Vale pontuar que os artigos 18 a 21 da Resolução nº 18/2024 são explícitos ao vedar que o Encarregado atue em situação de conflito de interesses que, nos termos do art. 19, § 1º, inciso II, configura-se justamente com o acúmulo da função com atividades que envolvam a tomada de decisões estratégicas sobre o tratamento de dados pessoais.
O DPO atua como um auditor interno da privacidade, devendo supervisionar e criticar os meios de tratamento decididos pelo síndico. Se o decisor e o fiscal se confundem na mesma pessoa, a fiscalização torna-se ineficaz. O síndico não possui a isenção necessária para apontar falhas em suas próprias decisões de gestão, o que compromete a validade jurídica de todo o programa de conformidade do condomínio.
Identidade entre Controlador e Fiscalizador
O síndico é, por definição legal e estatutária, o representante do Controlador Operacional. Ele é o representante legal do condomínio, agindo como a “voz” do Controlador. É ele quem contrata as empresas de segurança, decide sobre a retenção de imagens e autoriza o compartilhamento de dados com terceiros. Ele decide as finalidades e os meios do tratamento de dados (ex: contratar uma empresa de portaria remota ou implementar biometria).
O DPO, por sua vez, tem a função de fiscalizar se essas decisões respeitam a LGPD. Ao acumular a função de DPO, o síndico estaria incumbido de fiscalizar seus próprios atos, criando um paradoxo de controle que anula a eficácia da LGPD e viola uma base necessária de governança e de segregação de funções.
Se buscarmos entendimento no ambiente corporativo de que cargos de alta gestão (CEOs, gerentes de RH ou chefes de TI) não devem ser nomeados para função de DPO por conflito de interesses, no contexto condominial temos que o síndico exerce o papel de “C-Level”, detendo o poder decisório que é incompatível com a neutralidade exigida do Encarregado.
Responsabilidade Civil e Administrativa
Em caso de incidente de segurança (incluindo vazamento de dados), o DPO deve emitir pareceres técnicos independentes. Um síndico-DPO teria um incentivo direto para ocultar falhas de sua própria gestão para evitar a responsabilização civil do condomínio ou a sua destituição em assembleia.
A Resolução ANPD nº 18/2024, em seu espírito de transparência, veda arranjos que coloquem o Encarregado em posição de subordinação que impeça o reporte de desconformidades.
E a Hipótese da Gestora ou Administradora do Condomínio?
A mesma lógica de incompatibilidade deve ser estendida, com ainda maior cautela, à hipótese de indicação da empresa gestora ou administradora do condomínio para exercer a função de Encarregado de Dados.
Embora a Resolução ANPD nº 18/2024 admita que o Encarregado possa ser pessoa jurídica, essa possibilidade não afasta a necessidade de inexistência de conflito de interesses, nem autoriza que a função seja atribuída a quem participa diretamente da operação, da contratação de fornecedores, da definição de fluxos cadastrais, da gestão de acessos, da cobrança condominial, da guarda documental e da execução cotidiana das decisões de tratamento de dados pessoais.
Na prática, a administradora condominial muitas vezes atua como braço operacional do condomínio e, em determinadas atividades, pode inclusive ser qualificada como operadora ou, a depender do grau de autonomia decisória, como controladora conjunta ou controladora independente em relação a determinados tratamentos.
É a administradora que frequentemente estrutura cadastros de condôminos, empregados e visitantes, administra boletos e informações financeiras, contrata ou intermedeia sistemas de portaria, CFTV, controle de acesso, biometria, aplicativos condominiais e prestadores terceirizados. Assim, se a mesma empresa for nomeada DPO, ela passará a fiscalizar procedimentos que ela própria desenhou, implementou, contratou, recomendou ou executa, criando um conflito funcional evidente.
O risco é especialmente sensível porque o DPO deve ter liberdade para apontar desconformidades, recomendar a revisão de contratos, questionar bases legais, exigir medidas de segurança, orientar comunicações a titulares e à ANPD e, se necessário, registrar falhas de governança praticadas pela própria administração.
Uma administradora que presta serviços continuados ao condomínio possui interesse econômico na manutenção do contrato, na preservação de sua reputação e na validação das rotinas que executa. Esse vínculo pode comprometer a objetividade e o julgamento técnico exigidos do Encarregado, exatamente o tipo de situação que a regulamentação da ANPD pretende evitar ao tratar do conflito de interesses.
Por essa razão, a contratação da administradora como DPO somente poderia ser cogitada em cenário excepcional, mediante segregação real e comprovável de equipes, inexistência de poder decisório sobre os tratamentos fiscalizados, cláusulas contratuais robustas de independência técnica, canal direto com o síndico, conselho e assembleia, além de política formal de gestão de conflitos.
Ainda assim, do ponto de vista prudencial, a alternativa mais segura é evitar que a empresa responsável pela administração ordinária do condomínio acumule a função de Encarregado. O modelo mais aderente à boa governança é a contratação de DPO externo independente, que não participe da execução administrativa nem da cadeia de fornecedores fiscalizada, preservando a neutralidade, a credibilidade do programa de privacidade e a segurança jurídica do condomínio.
A Recomendação pelo DPO as a Service (Terceirização)
Para gestores de holdings, family offices e administradoras de condomínios, a solução técnica mais segura é a contratação de um DPO Externo (DPO as a Service). Esta modalidade oferece:
(i) Isenção e Imparcialidade – o terceiro contratado não possui vínculos políticos ou de gestão com o condomínio, podendo apontar riscos de forma objetiva;
(ii) Expertise Multidisciplinar – a proteção de dados exige conhecimentos jurídicos, de segurança da informação e de governança, raramente reunidos na figura de um síndico morador ou profissional;
(iii) Mitigação de Riscos para o Síndico – ao delegar a função a um especialista, o síndico demonstra diligência (duty of care), protegendo-se contra alegações de gestão temerária ou negligente perante o conselho e a assembleia.
Conclusão
A complexidade das relações em ambientes condominiais exige uma estrutura de governança profissionalizada. A nomeação formal de um Encarregado de Dados, devidamente registrado e com seus contatos publicados no site ou murais do condomínio, é um requisito para a conformidade com a LGPD, conforme reforçado pelas Resoluções nº 2/2022 e nº 18/2024 da ANPD.
Entendemos que a acumulação das funções de Síndico e DPO configura um conflito de interesses, expondo o condomínio a multas administrativas que podem chegar a 2% do faturamento (ou do orçamento anual, em interpretação extensiva) e a condenações judiciais por danos morais coletivos.
A indicação de um terceiro especializado nos parece ser a via para garantir a autonomia técnica e a segurança jurídica necessárias à preservação da privacidade dos titulares e à saúde financeira da estrutura condominial.
Matriz de Conflito de Interesses: Síndico vs. DPO as a Service
| Dimensão de Análise | SíndicoGestor/Controlador | DPOEncarregado/Auditor | Risco da Acumulação |
| Natureza da Função | Executiva e Decisória | Consultiva e Fiscalizatória | Anulação da independência técnica exigida pela Res. 18/2024. |
| Objetivo Primário | Eficiência operacional e segurança física | Conformidade legal e proteção de dados | Priorização da operação em detrimento da privacidade (viés decisório). |
| Responsabilidade | Representação legal do condomínio | Interface com ANPD e titulares | Responsabilidade pessoal do síndico por dolo/culpa ao ignorar fiscalização. |
| Autonomia | Subordinado à Assembleia | Independência técnica garantida | Subordinação do “fiscal” ao “decisor” (fiscalização inócua). |
| Base normativa | Poder de gestão (Código Civil) | Independência(Res. 18/2024) | Violação direta dos arts. 18 a 21 da Resolução ANPD nº 18/2024. |
[1] Luís Rodolfo Cruz e Creuz, Advogado e Consultor em São Paulo. Sócio de Cruz & Creuz Advogados. Doutor em Direito Comercial pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo – USP (2019); Certificate Program in Advanced Topics in Business Strategy University of La Verne – Califórnia (2018); Mestre em Relações Internacionais pelo Programa Santiago Dantas, do convênio das Universidades UNESP/UNICAMP/PUC-SP (2010); Mestre em Direito e Integração da América Latina pelo PROLAM – Programa de Pós-Graduação em Integração da América Latina da Universidade de São Paulo – USP (2010); Pós-graduado em Direito Societário – LLM – Direito Societário, do INSPER (São Paulo) (2005); Bacharel em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUC/SP. E-mail: luis.creuz@lrcc.adv.br – Web: www.lrcc.adv.br – LinkedIn: https://www.linkedin.com/in/luis-rodolfo-cruz-e-creuz/
[2] Renata Ciampi, Advogada e Consultora em São Paulo. Sócia do Motta Fernandes Advogados responsável pelas áreas de Tecnologia, Direito Digital e Proteção de Dados. Graduada pela faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (1995). Especialista em Direito Tributário pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (2001). Especialista em Direito da Propriedade Intelectual pela GVLaw – FGV/SP (2007). Especialista do Centro de Solução de Disputas em Propriedade Intelectual da ABPI. Certified Information Privacy Manager (CIPM) e Certified Data Protection Officer in Brazil (CDPO/BR) pela International Association of Privacy Professionals (IAPP).